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朝阳县人民政府办公室关于进一步做好不动产登记工作的通知(朝县政办发〔2017〕92号)
发布时间:2017/12/12  

各乡镇人民政府、街道办事处、国营农场,县政府各部门,县直各单位,各园(景)区管委会:

为切实解决当前不动产登记中存在的突出问题,提高登记质量和效率,进一步规范不动产登记行为,化解社会矛盾,根据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规规定,按照严格管理、尊重历史、面对现实、稳定持续、便民利民的原则,现就做好当前不动产登记工作通知如下:

    一、优化不动产登记程序,提高办事效率,做好不动产首次登记工作

为优化我县营商环境、便民利企、提高工作效率,由县国土资源局不动产登记窗口统一受理、审批、发证,做到“一个窗口进、一个窗口出”,住建、林业等相关部门应及时提供相关要件及档案资料,不得要求当事人提供没有法律依据的证明、审核、备案、批准、盖章等手续和材料,不得将这些因素作为不动产登记的前置条件或纳入不动产登记业务流程。因不动产登记实行房地林统一登记,相关建设审批部门不应将提供不动产权证书作为办理审批手续前置要件,企业可持国有土地出让合同或划拨用地批准书办理建设相关审批手续。要充分认识不动产首次登记的重要性和必要性,未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记,县国土资源局不动产登记机构要不断提高不动产首次登记办事效率,快捷高效做好不动产首次登记工作。

    二、夯实不动产登记基础,做好不动产权籍调查工作

不动产权籍调查是不动产登记的前提和基础,规范不动产权籍调查工作,不得违规增加申请人负担,不能重复测绘,额外收费,提升权籍调查效率,切实便民利民,保障不动产登记平稳高效运行。我县将逐步统一组织开展的集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等首次登记,由县国土资源局不动产登记机构负责组织完成权籍调查工作。申请人办理不动产登记业务委托开展权籍调查的,应由申请人自行选择权籍调查单位,权籍调查单位应向县国土资源局不动产登记机构提供电子及纸质相关图件和测绘报告,权籍调查费用由委托双方根据相关收费标准和规定协商确定,由政府出资开展的权籍调查工作,依据政府采购要求选择权籍调查单位。

    三、妥善办理有房屋所有权证,无国有土地使用证的不动产登记

(一)已依法取得房屋所有权证,但没有取得国有土地使用证,当事人申请办理不动产登记的,县国土资源局不动产登记机构应查核土地权属管理资料。对有合法土地权属来源的,依法受理并办理不动产登记;对于历史原因导致权属来源材料不符合不动产登记要求的,应根据取得土地使用权的相关政策予以认定。

(二)在合法宗地上建造的房屋,其房屋所有权已多次转移并取得房屋所有权证,但没有同步办理国有土地使用证的,当事人提交房屋所有权证和原权利人国有土地使用证申请登记的,县国土资源局不动产登记机构在核实房地权属来源等有关材料,依法公告并注销原国有土地使用证后,办理权利主体一致的国有建设用地使用权及房屋所有权不动产登记。

(三)原房屋登记机构已颁发房屋所有权证,但没有合法土地权属来源的国有建设用地上建造的房屋,当事人申请不动产登记的,由县政府组织国土资源、住建、规划等部门依法做出处理,县国土资源局不动产登记机构凭相关部门依法处理的证明材料办理登记。

    四、妥善办理有土地使用证,无房屋所有权证的商品房不动产登记工作

对于不动产统一登记前,国有建设用地使用权已办理登记、申请人所购商品房已竣工,由于房屋开发建设单位已注销或被吊销,不能配合申请人办理房屋登记的,经县国土资源局不动产登记机构审查,产权无争议,因建房手续不齐全等原因未能及时办理登记发证,经国土部门审核土地权属清晰,规划部门出具符合城市规划意见,住建部门出具房屋质量合格意见,产权来源清晰的,申请人可单方办理不动产登记。登记后应在当地主流报纸或县政府门户网站等媒体上公告六十日。对公告期满无异议、无限制措施记载、无其他人办理商品房买卖合同备案记录及所有权登记记载的,无论开发建设单位是否已办理房屋所有权首次登记,申请人均可申请办理个人的房屋所有权登记。如开发单位曾办理过房屋所有权首次登记的,公告内容中应明确将原开发单位曾办理过的房屋所有权证作废。

    五、做好不动产抵押登记工作

(一)对国有建设用地使用权已抵押的,同一权利人可以申请国有建设用地使用权及在建建筑物抵押权登记。当事人可持抵押权人出具的“知悉在建建筑物占用的建设用地使用权已抵押,实现在建建筑物抵押权时,应当将在建建筑物与建设用地使用权一并处分建设用地使用权处分所得价款,抵押权人无权优先受偿”的书面材料和法律规定的其他材料,共同申请在建建筑物抵押登记。对已办理国有建设用地使用权抵押登记或国有建设用地使用权及在建建筑物抵押登记的商品房,在申请办理预购商品房预告登记或商品房转移登记时,需先解除该房屋对应的在建建筑物及其所占用范围内国有建设用地使用权的抵押。

(二)不动产统一登记前,当事人购买已抵押国有建设用地上的房屋并取得房屋所有权证,现申请办理不动产登记时土地仍处于抵押状态的,县国土资源局不动产登记机构应依法办理,并在不动产登记簿和不动产权属证书上注明土地抵押状况。

(三)当事人申请不动产登记,视为对估价结果的认可,县国土资源局不动产登记机构不得审核估价结果,不得要求提供估价报告及备案材料。不动产评估机构由抵押权人和抵押人依照相关规定确定,县国土资源局不动产登记机构不得干预。

(四)严格执行《中国银监会 国土资源部关于金融资产管理公司等机构业务经营中不动产抵押权登记若干问题的通知》(银监发〔201720号)文件规定,金融资产管理公司、银行等依法批准设立的金融机构与抵押人持不动产权属证书、主债权合同和抵押合同等必要材料可以直接向县国土资源局不动产登记机构申请不动产抵押权登记,县国土资源局不动产登记机构应当依法受理、及时办理,不得要求金融资产管理公司、银行或者抵押人提供没有法律法规依据的确认单、告知书等材料,不得将没有法律法规依据的审核、备案等手续作为不动产登记的前置条件或纳入不动产登记流程。

六、严格规范管理工业用地不动产登记

对县域内已出让工业用地可以单独申请国有土地使用权不动产登记,工业用地宗地一经确定,即生成唯一可识别不动产单元号,为保证规划设计功能的完整性与工业用地布局的合理性,工业用地一经出让后不得随意调整,不得进行分割登记。工业用地项目在办理建设工程规划许可证后,只能按建设工程规划许可证内容办理国有土地使用权和房屋所有权登记手续,不得以房屋为单元进行宗地分割登记。

    七、理顺不动产行政监管与登记的职责关系

(一)依法处理不动产登记中发现的违反土地管理、规划管理等违法行为。对于房地产开发过程中存在违反规划条件、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率的不动产,应该在有关部门查处整改到位后,凭有关证明文件依法办理不动产登记。但不动产统一登记实施前,违反土地管理、规划管理的行为已发生并已办理商品房预售许可、建设工程已完成竣工验收、购房人已依法取得房屋所有权证现申请不动产登记的,县国土资源局不动产登记机构应继续予以办理;对于开发过程存在违反规划条件、违反土地出让合同、违规竣工验收等违法违规情况,由县政府责成相关部门依法处理。

(二)依法做好商品房预售许可与不动产登记的衔接。对新建商品房办理预告登记、首次登记时,必须坚持一体登记原则,防止出现新的房地主体不一致情形。县住建局办理商品房预售许可时,应依法审查土地权属来源情况,对土地权利来源不明或存在改变规划用途、超规划红线等违法行为的,不得核发商品房预售许可证。开发企业申请预售商品房预告登记时,应提交已经房产管理部门和土地管理部门备案的商品房预售合同,确保形成房地一体的唯一的不动产单元号。

(三)依法按照土地、房屋批准用途开展不动产登记。不动产登记前,房屋所有权证书和土地使用权证书记载的房屋规划用途和土地用途不一致,当事人申请不动产登记的,应按照原证书记载用途登记,未经批准不得改变已登记的不动产用途。不动产登记簿宗地基本信息用途栏记载已登记的房屋规划用途,同时在附记栏记载不动产登记前,已登记的土地用途和房屋规划用途,不动产权证书用途栏记载形式为“土地用途/房屋规划用途”。对原批准土地用途与《土地利用现状分类》二级类不对应的,县国土资源局不动产登记机构应该按着《土地利用现状分类》重新确定归属地类进行登记,土地使用期限截止日期与原土地出让合同保持一致,并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载原批准用途。

(四)依法做好地下空间登记。县国土资源局不动产登记机构依据国家有关规定和出让合同的约定依法做好地下空间登记工作,对出让取得的住宅项目依照相关规定配建的非人防部分的地下停车位、车库,经规划部门确定已计入建筑物容积率的,可以办理登记。

(五)国有建设用地使用权登记后,地上房屋建筑物、构筑物建设完成的,当事人可持不动产权证书、建设工程规划许可证、工程竣工验收报告、权籍调查材料、相关税费缴纳凭证和其他规定材料,申请房屋等建筑物、构筑物建设所有权首次登记。200811日以后竣工的,还应提交城乡规划主管部门出具的建设工程符合规划条件的核实意见。竣工验收前未按规定实施核实的,县国土资源局不动产登记机构应告知县规划局,按着县规划局的意见确定是否需要提交核实意见。

    八、做好集体土地及宅基地不动产登记工作

(一)农村宅基地应严格按照“一户一宅”制度办理不动产登记,原则上确权登记到“户”。农村房产证和集体土地使用证都没有,或宅基地超占土地面积的,严格按照《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011178号)和《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016191号)的规定办理。

(二)做好农民房屋超面积登记工作。农民建房房屋面积超过规划部门批准面积的,经县国土资源局不动产登记机构审查符合宅基地批准的相关政策,原则按规划批准面积进行登记,对超出面积在登记簿附记栏予以标注,权籍调查表和房屋平面图不予以分割批准和超占登记面积。1996年以前未有规划部门审批意见,只有宅基地批复文件或有地籍档案的农宅,经现场权籍调查,未经过翻、改、扩建的,以实际测量面积进行登记;1996年以后翻、改、扩建的,需经县规划局办理乡村建设规划审批手续后,并提供规定的其他材料再进行宅基地使用权和房屋所有权登记。不得为“小产权房”办理不动产登记。

    九、做好划拨土地上房屋不动产登记

划拨国有建设用地使用权及房屋所有权转移的,应当依法补缴土地出让价款,居民小区房屋用途为住宅的,权利人通过买卖、赠与或其他方式将房产转移给他人的,办理不动产登记手续时,暂按房屋交易价格的1%缴纳土地出让金。居民住宅小区房屋用途为商业、车库、办公等附属非住宅交易的,用地性质为国有划拨土地和建设用地使用权到期的出让土地均按房屋交易价格的3%缴纳土地出让金,出让已到期未办理不动产登记的,需持原始购房缴纳凭证,暂按购买价格的3%缴纳土地出让金。属于商品用房的,出让用途为城镇住宅用地,出让期限从第一户办理土地出让批准之日起70年,属于商业用房的,出让用途为商服用地,出让期限从第一户土地出让批准之日起40年,土地出让金及相关税费一次性测算到户,由购房户分别缴纳。如遇特殊情况,暂不需补缴出让金的,由县政府召开相关办公会议研究决定后方可实施登记。

十、做好林权不动产登记工作,有序衔接

涉及林权不动产初始登记,由林业部门进行权属调查,并按照不动产登记规范程序进行公示后,将权籍调查材料及审批表提供县国土资源局不动产登记机构进行登记发证;县国土资源局做好地类审查,并以国土资源现状图为底图,将林业部门的林地保护利用规划图和林权调查的宗地图斑、四至界线数据、基本农田图斑数据、草原数据等叠加分析审查。对林权用地地类与土地利用现状数据库不一致的问题,暂不变更地类,在不动产登记簿予以记载。林权转移登记和抵押登记按照《辽宁省森林资源流转办法》规定,林业部门前期进行审核并提供不动产登记中心履行法定流转程序证明及审核表,县国土资源局不动产登记机构依此进行登记发证。对林权历史登记档案由政府委托数据整合公司进行数据整合,经林业部门确认后录入不动产数据库。

十一、加快推进不动产资料移交和登记信息共享

(一)依法完整移交登记资料。不动产登记簿等登记资料是不动产权利归属和内容的根据。县住建局、县林业局、县畜牧兽医局要按国家、省、市有关部署要求,将原有房屋、林地、草原等登记簿、权属来源证明材料、登记原因证明文件以及有关不动产申请、审核等原始纸质资料和电子资料20179月末前完整同步移交至县国土资源局不动产登记中心,确保年底实现数据上传到国家平台,不动产统一登记制度顺利实施。

(二)加快数据整合工作。我县正在对房产、林地、草原等登记信息进行不动产数据整合工作,建设统一、规范的不动产登记数据库,住建、林业、畜牧兽医部门要积极配合不动产数据整合工作,及时提供相关资料并进行数据确认,确保在201710月末完成房、地数据整合入库工作,12月末完成林地、草原数据整合入库工作,确保历史登记数据的整理并汇交至国家不动产登记信息管理基础平台。

(三)建立信息共享机制。国土、住建、林业等部门要加强工作协同,明确不动产登记信息共享范围、内容、方式,确保2017年年底建成不动产登记信息管理基础平台,尽快实现部门间信息互通共享推送机制。

十二、健全领导组织机制,及时处理解决不动产登记疑难问题

成立朝阳县不动产登记疑难问题处理领导小组,对于我县不动产统一登记中出现的其他疑难问题,建立联席会议制度和疑难问题解决小组,由规划、住建、林业、农经、法制办、民政、畜牧、地税等相关职能部门为成员单位。对日常登记工作由县国土资源局按照省市要求出台详细登记操作规范。

县住建、规划、林业、畜牧等相关部门与县国土资源局不动产登记机构应加强协作配合,按照依法、规范、便民的要求,优化不动产登记流程,提高办事效率,加强对不动产登记队伍的教育、培训和管理,提高政策理论水平和业务能力,改进工作作风,不断提高登记服务质量和水平。

 

 

 

                           朝阳县人民政府办公室

                             2017928

 

 
 
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