一、名词解释

城镇国有建设用地基准地价是在国土空间总体规划确定的城镇开发边界以及有实际管理需求的区域内，对不同土地级别，依据《用地用海分类指南》，按照商业服务业、城镇住宅、工业、公共管理与公共服务、公用设施用地等用途分别评估的某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均土地价格，是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的政府法定公示价格。

二、制定背景

（一）明确基准地价更新周期

基准地价更新工作遵循多项法律法规及政策要求开展。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城镇土地定级规程》（GB/T18507-2014）、《辽宁省自然资源厅办公室关于加快推进城镇建设用地基准地价管理有关工作的通知》（辽自然资办发〔2024〕75号）要求，基准地价原则上每3年全面更新一次，土地级别因素、土地质量空间分布或不动产市场价格水平发生重大变化时，基准地价应当及时更新。凡现有基准地价已3年以上未及时更新或地价水平已发生重大变化的，要立即部署启动基准地价更新工作；超过6年未全面更新的，宗地评估不得使用基准地价系数修正法，集体决策确定土地供应底价时不能作为依据使用。

（二）完善地价调整机制

根据《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，完善城乡基准地价、标定地价的制定与发布制度，逐步形成与市场价格挂钩的动态调整机制；根据《自然资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）文件要求积极制订新基准地价并备案，其中特别强调要制订公共管理与公共服务用地基准地价体系。

（三）落实部署、推进地价更新发布

根据自然资源部办公厅《关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）、《自然资源部办公厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2020〕23号）、《关于基准地价电子化备案情况的通报》（辽自然资办发〔2021〕103号）、《自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2022〕13号）文件要求，各地应按照规定及时更新并发布城镇基准地价。

三、更新任务

（一）在原有土地定级的基础上，按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）的要求，完成对朝阳县中心城区的商业服务业用地、城镇住宅用地、工业用地、公共管理与公共服务用地、公用设施用地定级工作。 

（二）按照《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2014）要求，在深入调查当前朝阳县中心城区地产市场状况的基础上，通过对调查数据的计算、评估，完成基准地价更新。 

（三）对基准地价更新成果的应用进行说明，包括直接利用基准地价成果评估宗地地价的操作应用说明、根据城镇土地管理的实际需要对其他方面的评估说明。

（四）按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2014）要求，完成中心城区以外乡镇部分的分类定级、基准地价更新及成果应用体系的应用说明。

（五）编制基准地价更新成果图件和文本、表格资料，确保成果的规范性和可操作性，便于后续相关部门使用和政府对社会公众发布。

四、主要内容

第一部分为国有建设用地基准地价更新范围，延续了现行体系框架，仍分为中心城区和乡镇两个独立体系，确保政策的连贯性与稳定性。中心城区范围依据《朝阳县国土空间总体规划（2021-2035年）》——“中心城区国土空间规划图”确定，面积3822公顷，涉及柳城街道的部分地区。划定范围深度契合城市长远发展布局，为中心城区土地资源的集约利用和优化配置筑牢价格管理基础。乡镇基准地价覆盖范围则为朝阳县行政区划内除朝阳市本级中心城区及朝阳县中心城区定级范围以外的其他区域，总分类定级面积3709.89平方公里，涉及12个乡、15个镇及1个国营农场，为城乡土地要素流动、产业合理布局提供清晰的价格指引。

第二部分为国有建设用地基准地价更新结果。重点呈现了中心城区和乡镇国有建设用地基准地价的具体更新结果，并对基准地价内涵作出清晰界定。在价格结果方面，通过科学的土地分等定级和市场数据测算，形成了覆盖不同土地级别、不同用途的基准地价体系，直观反映当前土地市场价值水平。明确基准地价内涵，具体包括评估期日、设定容积率、设定土地使用年期、设定开发程度等关键参数的统一规定，为土地出让底价确定、税费征收、市场交易等场景提供统一的价格基准。

第三部分为地下空间国有建设用地使用权价格。随着城市立体发展需求的提升，本次更新首次将地下空间国有建设用地使用权价格纳入基准地价体系，体现了对城市空间资源高效利用的政策导向。在政策内容上，一方面明确“鼓励开发利用城市地下空间”的导向，通过建立价格体系引导社会资本参与地下交通、地下商业、地下仓储等设施建设，提升城市空间利用效率；另一方面细化地下空间价格修正规则，根据地下空间的深度、用途、与地上空间的关联性等因素制定修正系数。

第四部分为与《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》用途衔接修正系数。为落实《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》的新规范，本次更新专门增设用途衔接修正系数部分，实现基准地价体系与国土空间用途分类的无缝对接。随着国土空间规划体系的完善，用地分类标准进一步细化和优化，本次政策通过建立新旧用途分类的对应关系及修正系数，解决了不同分类体系下地价标准兼容的问题。

五、更新标准

严格遵循《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（中发〔2020〕9号）、《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）、《自然资源部关于印发<国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南>的通知》（自然资发〔2023〕234号）等相关法律规定及行业规程规范。

六、基准地价的使用

（一）在国有建设用地使用权出让过程中，基准地价是确定土地出让底价的核心依据。政府部门以更新后的基准地价为基础，结合宗地所在土地级别、用途及个别因素（如容积率、开发程度、区位条件等），通过基准地价系数修正法进行精准修正，最终形成科学合理的出让底价。

（二）基准地价为土地相关税费的征收提供了客观公平的计税基础。在城镇土地使用税、土地增值税等税费核算中，税务部门以宗地所在级别对应的基准地价为参考，结合宗地实际面积、用途及修正因素确定计税价格。

（三）基准地价为土地市场交易双方提供了权威的价格参考，规范交易行为。在土地转让、抵押、租赁等市场活动中，交易双方可通过基准地价了解宗地所在区域的价格水平，避免价格偏离市场合理区间。

（四）本次更新首次纳入的地下空间国有建设用地使用权价格体系，为地下空间开发利用提供了明确价格指引。在地下空间使用权出让、转让时，依据地下空间基准地价，结合深度、用途、与地上空间关联性等因素进行修正，确定合理价格。

（五）基准地价的使用需严格遵循成果应用说明中的操作规范。在直接评估宗地地价时，基准地价与修正体系同时使用，需按照设定的评估期日、容积率、开发程度等基准内涵，选取对应级别和用途的基准地价，通过因素修正得到宗地价格，基准地价不能直接用作宗地价格。确定土地用途按照《自然资源部关于印发<国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南>的通知》（自然资发〔2023〕234号）规定执行，确定土地级别以基准地价级别图为准。

七、调整更新变化情况

（一）基准地价覆盖范围变化情况

朝阳县国有建设用地基准地价更新分为中心城区和乡镇两个体系。

1.中心城区覆盖范围。《朝阳县国土空间总体规划（2021—2035年）》确定中心城区范围面积为3822公顷，涉及柳城街道的部分地区。据此，本轮中心城区定级估价范围面积为3822公顷，较上一轮定级估价范围3173公顷，扩大了649公顷，增幅20.45%。

2.乡镇。乡镇基准地价覆盖范围为朝阳县行政区划内除朝阳市本级及朝阳县中心城区定级范围以外的其他区域，总分类定级面积3709.89平方公里，涉及12个乡、15个镇、1个国营农场。本轮基准地价更新面积范围为3709.89平方公里，较调整前3716.47平方公里，减少6.58平方公里。

（二）基准地价变化情况

1.中心城区基准地价变化情况

（1）中心城区商业服务业用地

商业服务业用地分为三级，级别数量未发生变化。一级地调整前为700元/平方米，调整后为950元/平方米，调整幅度为35.71%；二级地调整前为520元/平方米，调整后为680元/平方米，调整幅度为30.77%；三级地调整前为400元/平方米，调整后为450元/平方米，调整幅度为12.50%。中心城区商业服务业用地整体平均增幅为26.33%。

（2）中心城区城镇住宅用地

城镇住宅基准地价分为三级，级别数量未发生变化。一级地调整前为450元/平方米，调整后为750元/平方米，调整幅度为66.67%；二级地调整前为380元/平方米，调整后为550元/平方米，调整幅度为44.74%；三级地调整前为320元/平方米，调整后为400元/平方米，调整幅度为25.00%。中心城区城镇住宅用地整体平均增幅为45.47%。

（3）中心城区工业用地

工业基准地价分为三级，级别数量未发生变化。一级地调整前为260元/平方米，调整后为350元/平方米，调整幅度为34.62%；二级地调整前为200元/平方米，调整后为260元/平方米，调整幅度为30.00%；三级地调整前为160元/平方米，调整后为180元/平方米，调整幅度为12.50%。中心城区工业用地整体平均增幅为25.71%。

（4）中心城区公共管理与公共服务用地

公共管理与公共服务用地分为三级，级别数量未发生变化。一级地调整前为390元/平方米，调整后为600元/平方米，调整幅度为53.85%；二级地调整前为320元/平方米，调整后为440元/平方米，调整幅度为37.50%；三级地调整前为270元/平方米，调整后为320元/平方米，调整幅度为18.52%。中心城区公共管理与公共服务用地整体平均增幅为36.62%。

（5）中心城区公用设施用地

公用设施基准地价分为三级，级别数量未发生变化。一级地调整前为260元/平方米，调整后为350元/平方米，调整幅度为34.62%；二级地调整前为200元/平方米，调整后为260元/平方米，调整幅度为30.00%；三级地调整前为160元/平方米，调整后为180元/平方米，调整幅度为12.50%。中心城区公用设施用地整体平均增幅为25.71%。

2.乡镇基准地价变化情况

（1）乡镇商业服务业用地

商业服务业用地分为三类，类别数量未发生变化。一类一级地调整前为380元/平方米，调整后为450元/平方米，调整幅度为18.42%；一类二级地调整前为340元/平方米，调整后为380元/平方米，调整幅度为11.76%；二类一级地调整前为350元/平方米，调整后为400元/平方米，调整幅度为14.29%；二类二级地调整前为320元/平方米，调整后为350元/平方米，调整幅度为9.38%；三类地调整前为320元/平方米，调整后为350元/平方米，调整幅度为9.38%。乡镇商业服务业用地整体平均增幅为12.64%。

（2）乡镇城镇住宅用地

城镇住宅用地分为三类，类别数量未发生变化。一类一级地调整前为300元/平方米，调整后为400元/平方米，调整幅度为33.33%；一类二级地调整前为270元/平方米，调整后为330元/平方米，调整幅度为22.22%；二类一级地调整前为280元/平方米，调整后为350元/平方米，调整幅度为25.00%；二类二级地调整前为245元/平方米，调整后为300元/平方米，调整幅度为22.45%；三类地调整前为245元/平方米，调整后为300元/平方米，调整幅度为22.45%。乡镇城镇住宅用地整体平均增幅为25.09%。

（3）乡镇工业用地

工业用地分为三类，类别数量未发生变化。一类一级地调整前为150元/平方米，调整后为180元/平方米，调整幅度为20.00%；一类二级地调整前为140元/平方米，调整后为150元/平方米，调整幅度为7.14%；二类一级地调整前为145元/平方米，调整后为160元/平方米，调整幅度为10.34%；二类二级地及三类地调整前为130元/平方米，调整后地价保持不变，仍为130元/平方米。乡镇工业用地整体平均增幅为7.50%。

（4）乡镇公共管理与公共服务用地

公共管理与公共服务用地分为三类，类别数量未发生变化。一类一级地调整前为240元/平方米，调整后为330元/平方米，调整幅度为37.50%；一类二级地调整前为220元/平方米，调整后为280元/平方米，调整幅度为27.27%；二类一级地调整前为230元/平方米，调整后为300元/平方米，调整幅度为30.43%；二类二级地调整前为200元/平方米，调整后为240元/平方米，调整幅度为20.00%；三类地调整前为200元/平方米，调整后为240元/平方米，调整幅度为20.00%。乡镇公共管理与公共服务用地整体平均增幅为25.87%。

（5）乡镇公用设施用地

公用设施用地分为三类，类别数量未发生变化。一类一级地调整前为150元/平方米，调整后为180元/平方米，调整幅度为20.00%；一类二级地调整前为140元/平方米，调整后为150元/平方米，调整幅度为7.14%；二类一级地调整前为145元/平方米，调整后为160元/平方米，调整幅度为10.34%；二类二级地及三类地调整前为130元/平方米，调整后地价保持不变，仍为130元/平方米。乡镇公用设施用地整体平均增幅为7.50%。

（三）地下空间国有建设用地使用权价格

本次基准地价更新填补了地下空间国有建设用地使用权价格计算无据可依的空白。国家鼓励开发利用城市地下空间，《自然资源部关于探索推进城市地下空间开发利用的指导意见》（自然资发〔2024〕146号）指出，要提升土地资源利用效率，推动城市地下空间合理开发利用，健全城市地下空间建设用地供应政策体系。

指导意见明确，地下空间国有建设用地使用权以出让或租赁方式取得时，土地出让价款（租金）实行分层计算，其中地下三层及以下可减免相关费用。

地下空间使用权修正系数：地下1层按楼面基准地价的10%计算土地出让金，地下2层按楼面基准地价的5%计算土地出让金，地下3层及以下不收取土地出让金。

 

 

解读单位：朝阳县自然资源局

解读人：董德超

电话：0421—8995936