县政府有关部门，县直有关单位：
为妥善解决我县已售商品房不能办理产权证和历史遗留不动产登记问题，依据省自然资源厅《关于推进已售商品房不能办理产权证问题化解工作的指导意见》（辽自然资发〔2019〕18号）和市政府《关于妥善解决已售商品房不能办理产权证问题的指导意见》（朝政办发〔2019〕19号）要求，结合我县实际，制定如下意见和措施。
一、已售商品房不能办理产权证处理意见
（一）实施对象和适用范围
实施对象：2018年5月30日前，已办理《房屋预售许可证》并且入住的商品房不能办理产权证问题和已开工并售出但不能如期办理入住的商品房不能办理产权证的历史遗留问题。
适用范围：朝阳县29个住宅小区，共计17680户。
（二）处置原则
1.本着“严格依法查处，实行查处和办证分离，坚守城市规划和安全底线，做好如实登记”的原则，区分开发建设单位与购房人的责任，依法查处整改与业主办证分离且同步进行方式处理，即群众房屋办证与严肃追究建设业主的违法违规行为分开、与各种前置条件的行政审批和专项验收分开、与开发建设企业完清税费分开。
2.实行容缺办理原则。暂时搁置阶段性或对人民生命财产安全没有严重影响要件材料，如土地出让金、基础设施配套费、人防结建费、水电费、供暖入网费及企业欠缴的各类税费等，在具备不动产基本登记信息，保证符合规划、工程质量和消防安全的前提下，可先为无过错的购房者办理不动产登记手续。
3.坚持以民为本，担当作为。以维护人民群众合法权益为根本，无论是多么疑难、复杂、久远的问题，都作出可行性政策和文件规定，特别是对政府确定为化解历史遗留问题的项目补办土地、规划、消防和施工验收等相关审批手续或等效文件予以支持和确认；对工作不作为、慢作为，不担当、推诿扯皮，造成工作推进不力的予以追责。
（三）化解政策措施
1.部门平行推进解决问题
（1）住建、规划、消防、不动产登记等部门互相不作为前置条件，平行推进解决遇到的问题，直至完善相关手续或出具同效文件。其中：
——住建部门对符合建设工程竣工和不存在房屋质量安全隐患的，出具相关手续或同效文件；
——规划部门对符合规划验收条件的，出具规划验收文件或同效文件；
——消防部门以项目开工日期为准，执行相应的消防规范，符合标准的，出具相关手续或同效文件；
——不动产登记部门依据相关职能部门出具的相关手续，对购房者真实取得、无权属争议、符合规划、质量符合要求、无消防安全隐患、缴纳契税的房屋，办理产权登记。
（2）对建设规模较大、分期实施的项目,可根据实际情况和有关规定,进行分批验收并出具联合验收意见，作为不动产登记的有效依据。
（3）对于因缺乏各类审批、验收等登记要件的，通过县长办公会、部门联席会等方式，进行研究认定，由相关部门出具等效文件，作为登记要件和依据。
2.严格追缴行政事业性收费、土地出让金及税费措施
在化解已售商品房不能办理产权证问题时，要将为产权人办理登记与向开发企业追缴税费和拖欠相关价款问题严格区分开来。对已签订了购房协议，取得了合法有效的销售不动产凭证且已依法履行相关义务的，可在为产权人办理登记同时，向企业追缴欠款和税费，并行办理，不得拖延。同时启动依法追缴行政事业性收费、土地出让金及税费，不能让违规企业“跑路”，对恶意欠缴的，及时采取司法手段予以追缴。由住建、人防等部门分别负责行政事业性收费追缴工作；自然资源管理部门负责土地出让金追缴工作；税务部门负责增值税等追缴工作，收入全额缴入县国库。县法院负责审理涉诉案件，加快执行已经发生法律效率的判决、裁定以及行政机关申请执行的税费追缴等非诉讼案件。
3.项目验收执行项目开工时技术标准和技术规范。对建设规划、工程质量、消防安全、人防工程、环境保护等项目验收，原则执行项目开工时的规定标准和技术规范。
4.解决施工面积超出规划面积以及配套设施不全问题
（1）对于因施工或测量误差造成增加建筑面积，住宅小区总体超出建筑面积比例在3%之内，单体建筑面积超建比例不超过3%的，规划部门不需调整规划，待开发建设单位按误差面积补交土地出让金后，可按实际建成面积办理商品房产权证。建设项目没有实质性违法建设行为，可不予行政处罚。
（2）对于住宅小区总体超出建筑面积比例大于3%，单体建筑面积超建比例超过3%的，需经综合执法部门核查处理，处罚标准不超2万元，如符合规划，由规划部门批准调整规划，补交土地出让金后可办理商品房产权证。
（3）补交土地出让金的执收部门明确为自然资源管理部门，收入全额缴入县国库。
（4）对违反建设工程规划许可规定，配套设施不齐全或需调整的项目，经规划部门及主管部门出具认定采取整改措施和调整意见后，边整改、边登记。
（5）此措施适用于其他房地产开发项目。
5.解决建筑施工未批先建及开发企业失联与施工队有经济纠纷问题
由住建部门牵头，处理建筑工程未批先建问题。建设工程质量监督机构委托有资质的工程质量可靠性鉴定机构实施鉴定检测。对鉴定检测质量合格的，补充施工图设计审查，不需提供《工程质量监督受理书》，办理施工许可手续。
对开发企业破产注销和法人失联逃亡致使建设手续及相关资料不全，导致工程无法验收的，由住建部门委托有信誉、有资质的开发企业和检测机构完善相关资料，并对工程质量和消防安全进行检测,由相关职能部门出具等效认定文件。
开发企业与施工队有经济纠纷，施工队伍不提供相关工程建设资料，影响对其项目进行验收的，由相关部门组织对其进行预检，出具预检意见，按预检结果先行办理登记，后补齐正式验收手续。
6.完善失信联合惩戒制度
对无特殊原因不按规定时限且不积极补办手续的开发建设单位，属地政府、有关部门启动行政处罚程序，对开发企业的开发资质、建审手续、缴纳税费和相关资产，依法审核，从重、从严处理。因开发企业原因不能按时化解的，住建部门将其列入失信名单，公共资源交易中心负责竞买资格取消，对于进入失信名单的开发企业（含控股企业），不得参加全县行政辖区内土地招拍挂出让活动。
二、不动产分散登记历史遗留问题处理意见
（一）土地和房屋登记信息不一致问题
1.不动产登记统一制度实施前，已分别办理完房屋和土地登记，原记载土地和房屋用途不一致的，可分两种情况处理：一是有证据证明房屋用途登记错误的，应依法办理更正登记，统一登记用途。二是对部分房屋用途登记为商业、土地登记用途为住宅的，如继续保留商业用途，由县自然资源局委托评估机构评估，按照该宗地原出让合同价格计算补缴价款，与用地单位签订国有土地使用权出让补充合同后办理不动产登记。不进行保留商业用途，可直接按规划和土地出让合同用途予以登记。
2.房地权利人不一致，对于土地权属来源合法，其房屋所有权已进行转移并取得房屋所有权证，但未同步办理国有建设用地使用权转移登记，造成房地权利人不一致的，应按照“地随房走”的原则，按程序将原土地使用证收回注销后，以现有房屋登记权利人予以一体化登记。对有证据证明原房屋权利人登记错误的，可以按土地出让合同注明的权利人直接予以更正登记。
3.房地两证记载的坐落不一致的，以地名办坐落为准；对无地名文件的，按照房屋所有权证的实际坐落登记记载。
（二）超越批准用地红线、违反土地出让合同、违反规划条件等问题
对不动产统一登记之前已取得土地使用证和房屋产权证的企业和个人，房屋建筑物超出压占用地红线范围，已经对其综合验收的，其超占的土地应认同符合城市规划，权利人申请办理不动产统一登记的，不动产登记机构予以受理并按现状进行测绘落宗；对于不动产统一登记后，开发项目建设过程中存在违反规划条件、违反土地出让合同、超用地红线的不动产，应该由相关行政部门查处，补缴出让金等相关税费后，凭有关证明文件依法办理不动产登记。
（三）已登记国有土地无坐标落宗问题
针对历史已登记的没有坐标或是无解析坐标批准的国有建设用地办理不动产登记业务时，应以批地和出让合同图形为依据，在保持宗地面积不变且四邻无纠纷的前提下，按现状用地界线进行测绘落宗换发不动产权证书。
（四）房屋已登记土地未登记问题
已办理房屋产权证而土地未登记不动产登记问题，登记机构应查核土地权属批准资料，对有合法土地权属来源的依法受理；对没有合法土地权属来源的应暂缓办理，经相关部门依法处理并补办手续后，登记机构可凭依法处理的证明材料办理登记。
（五）农村宅基地及房屋所有权登记问题
1.房屋建筑面积超出规划批准面积问题。农村住宅房屋面积超过规划部门批准面积的，经不动产登记机构审查符合宅基地批准范围并且无权属纠纷的，原则是按超面积不同标准分期分批次按规划面积进行登记；为改善农村居民居住条件，对今后新建房屋，规划部门可在不超土地批准面积内，增加房屋规划批准面积，登记部门按实际批准面积进行登记发证。对现状宅基地范围与批件长宽尺寸不符的，没有权属争议情况下按现状测绘调查并按批准面积进行登记。
2.未有规划许可证登记问题。1996年以前农村住宅因没有规划部门进行审批，只有宅基地批复或地籍登记档案，经现场权籍调查，并对原地籍档案进行核实，房屋确未经翻建的以实际测量面积进行登记；1996年以后翻、改、扩建的房屋需经规划部门补办乡村建设规划许可证，并提供规定的其他材料进行登记。不得为“小产权房”办理不动产登记。
3.对已办理登记，登记机构无法找到登记档案的，由不动产登记机构进行调查核实，经调查核实确认与不动产权利属实、有效的，应完善不动产相关资料并办理登记手续。
4.农村宅基地应严格按照“一户一宅”制度办理不动产登记，原则上确权登记到“户”。房屋产权证和集体土地使用证都没有的，或宅基地超占土地面积的，严格按照《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）和《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定办理。
朝阳县人民政府办公室
2019年5月31日